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房地产行业周报:保增长的“刚性”与稳地产的“弹性”

  
 
  机构:长江证券股份有限公司研究员:邬博华
 
  报告要点
 
  保增长的“刚性”与稳地产的“弹性”
 
  行业观点:3月27日政治局会议提出“确保全面建成小康社会,提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行”,且继2019年12月以来已3次未提及“房地产”
 
  “确保”二字凸显保增长的刚性,财政和货币政策在程度上都提及“更加”,宏观政策宽松逻辑进一步强化;而房地产是最大的内需,保增长须稳地产,产业周期平稳回落的趋势也呼唤政策的内生响应,所以产业政策虽还会有所节制(大基调不会变),但“区间管理”的弹性会进一步打开;需求端的按揭利率和部分城市首付比例有望边际改善,供给端的房企融资也会伴随大环境有一定受益“宏观政策一大步、产业政策一小步、地产周期平稳回落”,这种组合叠加此前超跌至近十年低位的估值,看好地产板块的全年收益空间,尤其利好基本面仍有增长的龙头房企,建议关注两条主线:一是优质蓝筹标的【万科A、保利地产、金地集团等】,二是重点弹性标的【金科股份、中南建设、阳光城等】。
 
  楼市动态:销售逐渐恢复,库存、去化周期高于去年同期水平销售端:新房端,本周覆盖的41个城市成交416.2万平,环比提升13.6%。分城市等级看,一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为-37.8%、-17.8%-32.1%,全部城市累计成交量与去年同期相比降低了26.3%。二手房端,本周覆盖的16个城市二手房成交122.6万平,环比提升4.0%,同比降低17.1%;今年以来累计成交1058.4万平,与去年同期相比降低19.9%。
 
  库存端:本周覆盖的15个城市库存8283.2万平,环比提升0.5%。其中,一二三线库存环比分别为-1.1%、1.7%、1.1%。
 
  去化周期:本周覆盖的15个城市去化周数为74.8周。其中,一线城市去化周数为86.5周,二线城市去化周数为50.5周,三线城市去化周数为93.5周。
 
  土地市场:成交滞后下滑,溢价率上行
 
  供应方面,百城土地供应同比提升、环比提升:上周土地供应规划建筑面积为1157.2万平,近四周滚动同、环比分别为2.6%、581.4%。
 
  成交方面:(1)上周土地成交规划建筑面积为544.0万平,近四周滚动同比、环比分别为-37.3%、-4.2%;(2)上周土地成交溢价率为41.8%,前一周为12.1%供需关系方面,近期百城土地需求供应比下降,上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为36.6%,前一周为46.1%。
 
  供需关系方面,近期百城土地需求供应比下降:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为47.2%,前一周为90.2%。
 
  风险提示:1.产业政策有节制放松,可能导致政策预期的波动率加大;2.关注土地市场溢价率上行节奏,警惕过快上行。
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